Evaluarea imobilelor intampina dificultati in perioada de criza din cauza ca tranzactiile imobiliare sunt tot mai rare, iar pretul de piata nu poate fi determinat cu exactitate. Specialistii au explicat pentru GdS cum se stabileste valoarea reala a caselor si terenurilor pe o piata unde cumparatorul dicteaza pretul.

Paginile de publicitate ale GdS abunda de anunturi la categoria "vanzari imobile", dar cumparatorii au iesit din piata aproape complet inca de toamna trecuta. Fie ca este vorba despre evaluarea apartamentelor pentru un credit imobiliar, fie de alt fel de expertiza imobiliara care sa stabileasca valoarea de piata, procesul de determinare a valorii unui imobil este anevoios pe timp de criza. Motivul pentru care evaluarile imobilelor se fac cu oarecare dificultate este acela ca nu mai exista un reper, care pana acum era pretul de piata, in baza caruia se stabilea valoarea imobilului. Clientii care au nevoie de asemenea evaluari spun ca dureaza mai mult decat de obicei stabilirea valorii de piata a unui apartament sau teren. Neoficial, evaluatorii recunosc ca de cand s-a redus numarul tranzactiilor imobiliare se stabilesc mai greu evaluarile, mai ales cele la terenuri, unde preturile au scazut vertiginos, iar tranzactiile sunt ca si inexistente. La nivel oficial, "in orice conditii, membrii ANEVAR trebuie sa faca evaluarile in functie de standardele internationale de evaluare. Este mai dificil in aceasta perioada, pentru ca nu au termene de referinta", a precizat Manuela Stanescu, directoare executiva a Asociatiei Nationale a Evaluatorilor din Romania (ANEVAR). Ea a adaugat ca din cauza ca nu exista un reper, cum ar fi pretul de piata, "evaluatorul acorda mai mult timp partii de cercetare si de aceea dureaza mai mult o evaluare". Directoarea ANEVAR mai spune ca "este firesc sa se reduca numarul de evaluari in perioada crizei, este o logica economica sa se intample asa, din moment ce bancile au redus creditele cu ipoteca". Bancile recunosc si ele ca procesul de evaluare este ceva mai lent, dar "acestea sunt conditiile pietei. Pentru un apartament cumparat cu credit ipotecar este mai dificil sa stabilesti acum valoarea de piata, daca aceasta nu se cunoaste", a spus reprezentantul unei banci craiovene.

Totul se invarte in jurul pretului de piata

Piata locala imobiliara pe perioada crizei este una a cumparatorului, deoarece acesta dicteaza pretul (multe apartamente la vanzare, putini cumparatori). Evaluarile se fac dupa trei abordari, spun specialistii in bransa: in functie de costuri, pe criterii de comparatie si in functie de venituri. Oricum ar face evaluarea si ce modalitati ar aborda evaluatorii, la un moment dat, tot se lovesc de pretul pietei sau de cel la care au fost tranzactionate imobile similare. In prima situatie (in functie de costuri) conteaza cati ani are locuinta, cat de bine este intretinuta, daca respecta parametrii de incalzire etc. Cea de-a doua abordare compara o proprietate cu altele de acelasi "calibru" care s-au vandut deja, deci se stie pretul la care s-au tranzactionat. A treia abordare in evaluarea imobilelor (pe venituri) presupune sa se ia in calcul ce venituri ar aduce o astfel de proprietate in functie de mai multi factori si calculata pe diverse tehnici din domeniu (capitalizare sau actualizarea veniturilor).

Comparatia, metoda preferata a omului de rand

"O persoana care isi cumpara un apartament pentru uzul personal intotdeauna se va uita la comparatia cu alte apartamente. In evaluarea unui spatiu comercial pentru o firma va conta abordarea pe venituri, pentru a vedea ce venituri se pot obtine dupa achizitionarea spatiului", a spus un evaluator din Craiova. Criza sau nu, trei evaluatori vor da valori diferite ale aceleiasi proprietati, in functie de aprecierile fiecaruia si de metodele luate in calcul.