Dezvoltatorii imobiliari au devenit mai flexibili in privinta optiunilor de plata, dar unii dintre ei inca refuza sa accepte optiunea "fara avans", astfel ca solicita un avans minim de 10% pentru locuintele pe care le vand in stadiul de schite. Majoritatea metodelor de plata utilizate in cazul proiectelor rezidentiale depind de fazele de constructie si de procesul de vanzare.
Corelarea platilor cu etapele constructiei le asigura dezvoltatorilor constanta veniturilor si reduce riscul de a nu putea finanta proiectele. Acestia solicita comisioane de rezervare, care variaza intre 1.000 si 10.000 de euro, fara TVA, si se scad in general din avans la semnarea precontractului de vanzare. Avansul solicitat se cifreaza in continuare, in majoritatea cazurilor, la 25% din pret. Lucrurile nu stau dintotdeauna asa. Atunci cand de-abia intrasera pe piata romaneasca, dezvoltatorii isi concentrau atentia asupra populatiei cu venituri mari. Solicitau avansuri mari, in majoritatea cazurilor clientii platind aproximativ 80-90% din pret pana in stadiul in care constructia ajungea la rosu. Odata cu cresterea concurentei si relaxarea sistemului bancar, dezvoltatorii au inteles ca trebuie sa atraga o noua categorie de clienti: cei care se bazau pe creditul ipotecar. Prin urmare avansul solicitat a inceput sa scada, atingand in unele cazuri 10% din pretul apartamentului. Cu toate acestea, dezvoltatorii depind de aceste sume de bani si astfel a trebuit sa gaseasca solutii. Astfel ca in prezent accepta un sistem de rate lunare/trimestriale usor de suportat de clienti, care sa asigure in acelasi timp un flux de numerar pentru dezvoltator. Mai mult, companiile dezvoltatoare solicita imprumuturi bancare pentru a putea finanta finalizarea constructiei.
Bancile trebuie sa treaca peste obstacolele pietei locale
Dobanzile platite bancii se reflecta de regula in pretul apartamentului (se percepe o dobanda de 2 pana la 8%). Sunt din ce in ce mai dese situatiile in care dezvoltatorii ofera reduceri in cazul in care clientii platesc un avans mare. Daca se plateste 90% din pretul total la semnarea precontractului de vanzare, se aplica o reducere de 3-10%. Putini clienti aleg insa aceasta optiune, deoarece reducerea este, de cele mai multe ori, mai mica decat dobanda de la banca, se arata intr-un studiu Coldwell Banker Mortgage. Ca urmare a eforturilor Federatiei Europene a Creditului Ipotecar in vederea integrarii tuturor pietelor creditelor ipotecare, bancile vor intreprinde din ce in ce mai multe eforturi pentru a trece peste obstacolele pietelor locale si pentru diversificarea ofertelor. In acelasi timp, din cauza sporirii concurentei, dezvoltatorii vor fi nevoiti sa nu mai creasca preturile si sa ia mai mult in calcul posibilitatile financiare ale clientilor lor si sa incheie acorduri speciale cu bancile pentru a facilita cumpararea unei locuinte noi si gasirea solutiei potrivite de finantare. Relaxarea conditiilor de creditare si sporirea veniturilor populatiei avantajeaza piata creditelor imobiliare.
Creditele ipotecare nu reprezinta decat 3,4% din PIB-ul Romaniei, fata de 50% in cazul tarilor dezvoltate din Europa. Ca urmare a cresterii rapide a pietei, creditele ipotecare neperformante au fost pana acum o exceptie. Daca ipoteca devenea o povara, oamenii isi vindeau locuintele, rambursau imprumutul si chiar obtineau si un profit, avand in vedere cresterea accelerata a preturilor. Cum oferta de pe piata imobiliara va ajunge la niveluri apropiate cererii, situatia va deveni din ce in ce mai grea pentru clientii cu probleme in rambursarea creditelor ipotecare, iar bancile se vor vedea confruntate cu riscuri mai mari. Comisioanele de rezervare percepute de dezvoltatori nu sunt, de regula, returnabile. Unii dintre acestia accepta returnarea unei parti din suma in cazul in care cumparatorii se razgandesc, retinand o penalizare de 50%.